供不应求 销售火爆 量价齐升

供不应求 销售火爆 量价齐升


淮安去年完成房地产投资114亿元——主


罗成宝

2007年，淮安市房地产市场承继2006年走势，总体上呈现出供不应求、销售火爆、量价齐升的态势，土地市场也竞价激烈、屡创新高。2007年，淮安市房地产市场是其发展历史上最红火的一年。
一、        宏观政策环境
关键词：金融调控  第二套住房
抑制房价过快上涨是国家宏观调控政策的主基调。围绕此目标，国家在2007年又采取了相关调控政策：一是首次采用金融调控手段，抑制住房投资和投机。国家出台的金融调控措施是去年乃至近几年国家对房地产市场出台的宏观调控政策中最大的亮点，其亮点就在于金融调控政策收到了预期成效。去年，国家改变了增加交易环节税收的办法，从抑制投资和投机入手，对购买第二套及以上住房的，减少贷款额度，增加利率，把重点放在支持购买首套中小户型自住住房的贷款上；在如何界定第二套住房标准上，国家最终采取了以家庭为单位（含未成子女），在政策上限制了各商业银行的自由度。同时，将购房面积与家庭人口和当地人均住房面积挂钩。紧接着，国家建设部出台文件，要求各地房产部门积极配合做好住房总面积的查询工作。从而形成了一个完整的调控操作体系。金融调控政策于去年9月底出台，在短短的二、三个月就收到成效，媒体上相继报道了深圳等地房价出现下跌，专家学者和业内权威也纷纷提出了房价出现拐点等看法。二是采取年内六次加息手段，抑制住房消费。加息虽然是国家针对经济过热而采取的的调控措施，但对房地产消费影响较大。以商业银行10万元10年期等额本息住房按揭贷款为例，按年初加息前的基准利率水平计算，每月应还款额为1152.86元；而从2008年1月起，同一笔贷款的每月应还款额变为1204.31元，因加息而每月多付51.45元，10年则多付6174元，比加息前增加利息支出16.1%。三是采取节约集约用地的手段，严禁囤积土地圈而不开。去年9月底，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（第39号令），明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。紧接着，今年元月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。四是采取加快保障性住房建设的措施，解决低收入家庭住房困难问题。去年8月份，国务院召开了全国首次住房工作会议，又出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。10月份，党的十七大提出了“居有其屋”目标，要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。据此各地普遍进行低收入家庭住房情况调查，开展扩面提补工作。此外，在政策环境上国家还采取了十次上调存款准备金率的调控手段，目前已达历史最高14.5%，该项政策效果显现有滞后期，预计将于今年下半年出成效。
二、        淮安市房地产市场
关键词：需求旺盛  市场火爆  量价共涨
综观2007年淮安房地产市场，与全国其它城市基本一致，在强大的市场需求下，商品住房销售全线飘红，出现了买房难现象，同时，价格也出现加快上涨趋势。主要表现在：
1、        土地市场如火如荼，地价屡创新高。
共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55亿元，平均地价104.1万元/亩。其中市区健康东路北侧地块17.26亩国有土地使用权，经过三十多轮的报价，最终以5540万元成交，创造了我市亩地价320.97万元的最高记录。从各区出让地块来看，清河区最多，达2785.7亩，亩均价为113.8万元，但清河新区就达805.08亩, 亩均价为53.2万元；开发区为1399.43亩, 亩均价为100.7万元；清浦区为786.66亩, 亩均价为80.5万元；楚州区为707.54亩, 亩均价为92.7万元；淮阴区为533.28亩, 亩均价为111.9万元。中心城区出让地块基本都在健康路、北京路、解放路和承德路围成的中心市区之外或沿线，这表明主城区房地产开发已向外围扩展，向开发区和新区扩展。
2、住房信贷规模扩大，支撑作用强劲。
个人住房信贷是商业银行优质资产，2007年我市商业银行均大力发展个人住房信贷业务。全年主城区共发放个人住房贷款18.6亿元，支持贷款面积91.16万㎡、贷款户9869户。其中：商业银行发放15.98亿元，支持贷款面积89.07万㎡、贷款户8039户；住房公积金发放2.62亿元，支持贷款面积20.92万㎡、贷款户1830户。受国家金融调控政策影响，自去年8月份开始，对住房贷款进行了严格的控制，贷款发放量出现较大幅度回落。商业银行个人住房信贷四季度三个月发放量分别为10858万元、16053万元和9524万元。住房公积金8月至12月发放量分别为1587.4万元、1126.9万元、817.4万元、1343.1万元和1332.2万元。
3、        市场需求超常旺盛，住房供不应求。
去年，我市商品住房市场异常火热，大多数楼盘在未公开销售前均有超过房源数量几倍的购房户登记，有的项目登记人数超过上千人，有的项目出现提前连夜排队的现象。市政府在上半年和下半年召开了两次主城区开发项目推进会，协调解决问题，加快工程进度，努力缓解供应压力。2007年全市商品房新开工549.22万㎡，同比增长53.7%；竣工292.37万㎡，同比增长20.6%；投资113.89亿元，同比增长72%；全市新批商品房预售378.82万㎡，同比增长45.6%。中心城区1-12月份批准商品房预售面积81.63万㎡，实际登记销售面积75.32万㎡，供销比为1.08：1；开发区1-12月份批准商品房预售面积32.38万㎡，实际登记销售面积27.84万㎡，供销比为1.16：1。从供应量上来看，虽然主城区首次超100万㎡，达114.01万㎡，同比增幅达51.9%，但市场需求持续旺盛，主城区共成交103.16万㎡，同比增幅达54%，大于供应增幅2个多点，市场仍处于卖方市场。
二手住房市场在商品住房市场的带动下，也比较兴旺，各房屋中介生意兴隆，但受国家金融调控政策影响，自10月份开始出现下滑现象，成交量萎缩较大。主城区全年共成交二手住房40.17万㎡，同比减少13.65%，其中：中心城区成交38.64万㎡，同比减少达10.1%。
4、房屋价格上涨较快，调控压力较大。
在卖方市场下，我市商品住房价格出现较快上涨，中心城区以7月份为拐点，前6个月均是小幅震荡上扬，最高均价为3089元/㎡，7月份出现大幅度上涨，从3000多元/㎡一步涨到3466元/㎡，之后又呈现小幅震荡上扬态势，直到12月份才出现1.9%的小幅下跌，为3548元/㎡；开发区商品住房在5月份之前一直在2500元/㎡--2600元/㎡之间震荡，从6月份开始加速上涨，6、7月份环比涨幅分别为9.3%、6.9%，均价达到2935元/㎡，经过8月份短暂的微调之后，9月份又重拾升势环比上涨4.4%，均价突破3000元/㎡，10月份达到最高，环比涨幅达到16.2%，均价为3536元/㎡，与中心城区相差无几，11月份出现2%的回落，12月份与11月份持平，为3464元/㎡。市区商品住宅1—12月份均价同比上涨18.88%。各县区商品住房价格也出现加快上涨现象。
中心城区二手住房均价全年基本在2600元上下波动，上半年以上涨为主，下半年以下跌为主，最高均价为6月份的2838元/㎡，12月份均价为2659元/㎡，同比下跌4.3%。开发区二手住房均价波动幅度较大，最高达到2630元/㎡，12月份均价为2500元/㎡，同比上涨25%。
三、        房价上涨原因
关键词：城市化  物价上涨  住房需求  消费习惯  投资
近几年来，我国各城市房价均出现较快上涨现象，主要原因有经济较快发展人民群众生活水平的提高对住房需求的因素，有城市化进程加快外来人口对住房需求的因素，有物价如土地、建筑材料、人工费用等上涨的因素，有住房投资、群众消费心理的因素，还有住房保障工作滞后的因素，是多方面综合产生的问题。
1、住房刚性需求原因。一是经济发展群众收入提高带来的住房需求。2007年，全市城市居民可支配收入12164元，同比增长16.4%；主城区在岗职工工资收入约为26900     元，比上年增长15.5%，这是支撑房地产市场的重要因素。二是城市化进程加快带来的住房需求。2007年，淮安的城市化率为40.1%，比2006年提高1个百分点，建成区面积由70平方公里扩大到95平方公里，人口由70万增加到95万。主城区新增人口约3—5万（不含新出生人口），按20%购房率、人均购房面积40 m2计算，则产生24—40万m2的住房需求。三是外来人口带来的住房需求。1—12月份，外来人员共在淮安主城区购买1127套商品房，占主城区销售套数的11%。四是拆迁带来的住房需求。2007年主城区共拆迁4266   户45.39万m2。回迁安置约占70%。我们估计10—20%拆迁户又重新购房，产生4—10万m2的住房需求。五是结婚带来的住房需求。2007年，主城区登记结婚约为6000对，如按50%比例计算购房率，按人均40 m2计算购房面积的话，则产生24万m2的住房需求。
2、物价上涨原因。从全国来看,07年CPI始终居高不下，猪肉价格的上涨带动了食品价格的上涨，石油价格的上涨包括公路限速等带动了运输价格的上涨，并引起其它原材料价格的上涨，工业消费品价格也由降转升。房地产价格的上涨除整个社会经济运行因素影响外，还有其自身原因。首先是土地价格上涨。据统计，去年市区经营性土地挂牌出让平均地价104.1万元/亩，同比上涨40.2%。其次是建设成本上涨。自2005年起，房屋建筑实行环保、节能的新标准，采用塑钢结构、双层玻璃窗户、外墙敷贴保温材料，室内进行环境和防雷监测，墙体采用空心粘土砖、商业砼浇铸，再加上建材价格和人工成本上涨，建安成本大幅度上升。目前，全市的普通多层砖混结构建安成本造价已经达到700元/ m2，框架结构达到800-900元/ m2。三是小区品质提高较快。如绿化、景观配套等都有明显的提升，不少小区还实现集中供暖、供热水，大多数小区还配置了监控系统，实行智能化管理，这些都使房屋成本有所提高，一般配套成本达到500-600元/ m2。
3、住房投资原因。第一、自古以来，中国老百姓就有买房置地的习惯。第二、房屋的总价在普通居民的投资能力范围之内。现在一套住房的价格一般在30—60万元，只要一次性支付首付款10—20万元，其余通过办理住房贷款就可以实现。第三、房屋价格快速上涨带来财富的增值效应直接刺激居民对房屋的投资。4、消费习惯和住房供给原因。首先是买涨不买跌的从众心理。房价的不断上涨，特别是当市场上出现买不到房时，对居民购房心理产生较大的影响。不仅使一部分原本犹豫不决的居民放弃了原来观望的心理加入了购房队伍；而且还使一部分原来没有购房想法的居民担心房价继续上涨而加入了购房队伍。实质就是对房价上涨的预期。其次是买大不买小的心理。这也与我国老百姓自古以来的消费习惯有关。还有一部分年轻人考虑到将来条件好了再换房比较麻烦，花费也多，因此，我市俏销住房套型基本在90—140㎡之间，从商品住房批准预售和成交不同面积段比例情况也可得出，90㎡以下套型面积所占比例一般在30%以下，90—140㎡占60左右。再次是开发商销售策略。越是市场紧俏越是制造房源紧张的现象，为项目营造氛围，以积累人气，积累潜在客户，便于销售二期、三期等后续楼盘。第四是住房供给因素。首先是个别开发项目人为的拖延时间，以求得更高的利润；还有在土地出让、拆迁等问题上的遗留矛盾在一定程度上制约了项目的开发进度。
（作者系淮安市房管局信息处处长）