二手房交易中常见的法律问题探讨
文章来源：东方律师2005-06-21神州律师网
王展
目前，上海二手房的交易量已基本超过新建商品房的数量。但近年来二手房交易中存在的法律问题也日渐增多，其中常见的有以下四种：
一、二手房交易中的优先购买权问题
在二手房交易中，房屋共有权人和承租人对出售房屋享有优先购买权，但实践中因共有权人主张优先购买权产生的纠纷并不多见，主要是承租人所享有的优先购买权问题，通常表现为：1、由于对法律不了解，出租人不清楚承租人享有优先购买权，在出售房屋时不知道要通知承租人；2、出租人虽知道承租人享有优先购买权，但没有依法通知承租人，比如没有提前三个月通知、没有将其出售的条件一并通知等；3、承租人在知道承租房屋出售后，没有依法行使优先购买权。解决上述问题的关键，在明确承租人优先购买权的前提下，应弄清楚出租人和承租人在优先购买权中的权利和义务。
从法律概念上讲，承租人的优先购买权是指在房屋租赁期间出租人出售房屋时，其享有的在同等条件下优先购买的权利。界定“优先购买权”关键在于如何理解“同等条件”。笔者曾碰到一则案例，出租人在房屋出售之前依法将房屋出售及其价格等信息通知承租人，在承租人表示不购买的情况下，出租人将房屋出售给了新的买受人。在办理该房屋的过户手续时，承租人得知出租人与新的买受人达成的出售合同中，有“买方一次性付款可获得房价2％的优惠”条款的约定。房屋承租人以此为由向法院主张该买卖无效。法院最终以出售条件不同等为由支持了承租人的诉讼请求。因此，“同等出售条件”不仅指房屋的出售价格相同，而且还包括付款方式、交房时间等条件的一致。
作为一种法定权利，承租人的优先购买权主要来源于我国《合同法》第二百三十条和“《民法通则》实施意见”第一百三十二条、一百三十四条的规定。据此，笔者认为在优先购买权的法律关系中，出租人的义务主要有两项：一是在租赁期间出售房屋时，应当在合理的期限内将房屋出售及出售条件通知承租人。该合理期限在司法实践中通常理解为房屋出售前三个月；二是在房屋承租人愿意以同等出售条件购买该房屋时，与承租人签署出售合同并将房屋过户给承租人。出租人未履行前述两项义务出卖房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。承租人虽享有优先购买权但应符合一定的条件，即必须在法律规定的期限内合理行使自己的优先购买权，也就是说，承租人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月才起诉主张优先购买权，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权的主张就可能得不到法院的支持。
二、二手房交易中的“意向金转为定金”问题
目前，二手房交易中通常由中介公司向买方收取意向金，在卖方接受买方的购房条件后，由中介公司把意向金交给卖方并转为定金。这种“意向金转定金”的模式在中介通行，但买方要注意防范“似定非定”的风险。所谓“似定非定”，是指买方缴纳的意向金对买方来说实际上就是定金，一旦违约就要被没收；对卖方来说又未必一定能转为定金，没有什么约束力。即使卖方违约，买方也很难要求卖方双倍返还已转为定金的意向金。
从法理上说，买方交付的意向金在卖方接受购房条件并由中介交给卖方后才转为定金，而在此之前仍属于“意向”性质的款项，买方随时可以拿回来。但从实践来看，买方反悔不买房能够从中介处拿回意向金的并不多见。因为中介往往会告诉买方意向金已经交给卖方转为定金了，要是反悔不买房的话，定金要被卖方没收。从这个角度来说，意向金对买方而言，自交付之日起就已经有了定金的效力。
买方交付意向金后，意向金对卖方来说几乎起不到“定金”的约束作用。按理说卖方从中介处收了买方的意向金并出具收据后就应该受到约束，如果反悔不卖房，买方有权要求卖方双倍返还已转为定金的意向金。然而从实际情况看，买方要卖方双倍返还并非易事。在“意向金转定金”模式下，买卖双方没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对买方而言，只与中介签署过购房意向书或居间协议，意向金是由中介公司收的；对卖方而言，一般也只与中介签署了居间协议，收到买方意向金后出具的收条也是交给中介公司的。在此情形下，买方要求卖方双倍返还转为定金后的意向金就必须从中介处取得相关证据：卖方与中介签署的居间协议，卖方出具给买方而由中介保管的定金收条。离开这两项证据，买方很难要求卖方双倍返还转为定金后的意向金。然而，中介提供的服务是建立在房源信息基础上的，在目前二手房交易红火的情况下，中介在买卖双方的利益天平上往往会倾向于卖方，而且这在操作上也相当容易。中介只要告诉买方，“卖方不同意你的购房条件，你把意向金拿回去吧。”买方就很难再说什么。
那么，买方能否追究中介公司的责任？在与买方签署的购房意向书或居间协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证卖方接受意向金以及何时将卖方出具的定金收条转给买方等并无明确约定，买方很难要求中介承担责任。可见，买方在缴纳钱款时应对“意向金转定金”模式仔细分析，并采取必要措施避免自己处于不利地位。
三、二手房交易中的超贷问题
目前我国对房屋买卖向银行申请贷款的额度有一定的限制，于是有些房屋买卖双方采取“虚假提高房价、变相超贷”的做法来规避该限制。在操作中有两种方法:一种是签署房价不同的两份房屋买卖合同，买方不支付首付款，全部房款均由房屋贷款一次性支付；另一种是签署一份房屋买卖合同和一份借款合同，将房屋买卖合同中提高的房价部分以借款的形式由卖方在拿到贷款后返还给买方。但无论哪种方法，对买卖双方来说都存在诸多风险，因为采用以上两种方法签订的合同都将因“恶意串通、损害银行利益”而在法律效力上存在瑕疵，甚至变成无效合同。从操作层面来讲，银行在拿到一份房屋买卖的贷款申请时，会根据该房屋所处地段等因素大致估算出房屋的实际价值，如房屋买卖合同上标明的房价明显高于其实际价值，银行会要求对该房屋进行评估，然后按照评估价格确定贷款额度。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”，则会拒绝贷款申请人的贷款申请。从交易风险来看，卖方需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款的收条，并办理房屋过户手续（前述第一种操作方法），或者面临着未拿到房款时先签署一份借款合同的风险（前述第二种操作方法）。当然，买方除了面临银行不予贷款核准的风险外，还可能要支付虚假提高房价部分的契税等额外支出及卖方就抬高的部分房价款不予返还的风险（前述第二种操作方法）。
四、二手房交易中的户口问题
二手房交易中，居住房屋内的原有户口是否及时迁出，会直接影响二手房买卖合同的履行。卖方在房屋出售后应当将户口从原有房屋迁出，这样买方才能将自己的户口迁入所购房屋。但在实践中，卖方往往由于种种原因拖延办理户口迁出手续，使买方的户口迟迟不能迁入，从而影响子女入学等利益的实现。买方一旦碰到这种情形，既难以要求公安机关强行将卖方户口迁出，又无法直接要求法院强行将卖方户口迁出。在此情况下，买方在签订二手房买卖合同时拟订详细的户口迁移条款就十分必要。
2003版上海市房地产买卖合同示范文本的首部特别告知条款，对住房户口迁移问题（接41页）作了介绍，同时拟订了“户口迁移条款”范例：“甲方（卖方）承诺自上述房地产权利转移之日起的
日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时办理迁出户口造成乙方（买方）损失的，甲方承担赔偿责任。”笔者以为，该条款虽然规定了卖方拖延办理户口迁出手续的赔偿责任，然而要求卖方承担赔偿责任的前提是买方遭受了具体确定的经济损失，但事实上买方的损失往往是难以计算的。因此，笔者自拟户口迁移条款，供二手房买卖当事人参考适用：“甲方（卖方）承诺：自上述房地产权利转移之日起的
日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，将房屋内的户口迁至
。如由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，甲方愿意按本合同第十条规定承担违约责任。”也就是每逾期1日承担总房价一定比例的违约金。在目前户籍管理体制下，约定明确的违约责任也许是督促卖方履行户口迁移义务的最好方法，避免户口问题成为二手房交易的后遗症。
